Разрешение на строительство гарантия получения новостройки

Порядок получения разрешения на строительство

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6

федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы: 

  • Правоустанавливающие документы на земельный участок; 
  • Градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;
  • Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
  • Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 10.2 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства включает в себя его описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства, цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик такого объекта, а также описание иных характеристик такого объекта, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включая его фасады и конфигурацию объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Требования к составу и содержанию проектной документации представлены в Постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2008г. № 87.

Получение разрешения на строительство это единственный законный способ ввести дом в эксплуатацию. Без разрешения на строительство Вы не поставите построенный дом на кадастровый учет.

При отсутствии разрешения на строительство объект может быть признан самостроем даже при регистрации на него прав собственности. ( Статья 222 ГК РФ );

Новые требования к финансовой дисциплине застройщиков

Новые требования к застройщикам, обязательное соответствие которым необходимо для получения права привлекать средства граждан, появятся в законе об участии в долевом строительстве в новом году. Так, для того, чтобы работать с физлицами, девелопер будет обязан полностью оплатить собственный уставный капитал с учетом новых требований к его размеру.

А минимальный размер уставного капитала или фонда строительной компании, в соответствии с поправками, будет поставлен в зависимость от общей площади всех возводимых с использованием инвестиционных средств объектов. К примеру, если застройщик возводит объект, общей площадью не более 1,5 тыс. кв. м, то он будет обязан внести в уставный капитал как минимум 2,5 млн руб.

Стройка без риска? или Новые гарантии для дольщиков

В то же время застройщик сможет быть допущен к работе с гражданами, даже в случае, если сумма его уставного капитала не отвечает этому требованию. Для этого будет необходимо, чтобы его уставный капитал и капиталы аффилированных с ним компаний и поручителей составляли в сумме не менее чем установленный в новой редакции закона минимальный размер.

Причем, поручителем сможет выступать учредитель застройщика (абз. 3 подп. «а» п. 3, абз. 2-10 подп. «б» п. 3 ст. 1, абз. 5, п. 15 ст. 1 Закона № 304-ФЗ). Соответствие этим требованиям будет обязательным для всех тех застройщиков, которые начнут осуществлять проекты долевого строительства после 1 июля 2017 года.

Между тем проекты, которые были начаты до даты введения в действие новой редакции закона об участии в долевом строительстве, строители будут завершать по старым правилам. А раскрывать информацию о размере собственного или совокупного с поручителем уставного капитала, девелоперы должны будут в составе проектной декларации (абз. 16 п. 24 ст. 1, п. 3 ст. 7 Закона № 304-ФЗ).

Одновременно, к управлению средствами дольщиков не будет допущено юридическое лицо, находящееся в процессе ликвидации, либо в отношении которого арбитражный суд принял решение о введении одной из процедур по делу о банкротстве, или вынес определение о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания.

Причем застройщики будут самостоятельно информировать контролирующие органы о своей ликвидации, а суды о принятом решении или вынесенном определении. На это им отводится один день (абз. 17-19 подп. «б» п. 3 ст. 1 Закона № 304-ФЗ). А за неинформирование, или несвоевременное информирование органа, осуществляющего региональный государственный контроль в области долевого строительства, о своей ликвидации, на застройщика может быть наложен административный штраф: в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб. – на должностных лиц и от 50 тыс. до 200 тыс. руб. – на юридических лиц (ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ).

Также ограниченными в праве заключать с гражданами договоры об участии в долевом строительстве станут те застройщики, сведения о которых попали в реестры недобросовестных поставщиков (далее – РНП), которые ведутся антимонопольными органами в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (далее – Закон № 223-ФЗ) и Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон № 44-ФЗ).

Николай Циганов

Правда это ограничение будет действовать только если компания попала в РНП в связи с невыполнением обязательств в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. Напомним, сведения о недобросовестных поставщиках автоматически исключаются из этих реестров по истечении двух лет с даты внесения (абз. 7 подп. «а» п. 3 ст.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Канализационные трубы для наружной канализации

1 Закона № 304-ФЗ, ч. 5 ст. 5 Закона № 223-ФЗ, ч. 9 ст. 104 Закона № 44-ФЗ). Более того, не сможет привлекать средства инвесторов и та компания, которая была внесена в реестр недобросовестных участников аукциона по продаже или на право аренды земельного участка. Информация о недобросовестных компаниях хранится в этом реестре также на протяжении двух лет (абз. 8 подп. «а» п. 3 ст. 1 Закона № 304-ФЗ, п. 28-29, п. 32 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, ограничения коснутся и должников по уплате налогов, или руководители которых, а также главные бухгалтеры, имеют непогашенную судимость за преступления в сфере экономики, либо которым суд запретил занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства (абз. 9-10 подп. «а» п. 3 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Контролирующие органы, осуществляющие государственный надзор в области долевого строительства, будут проверять застройщиков на соответствие предъявляемым к ним требованиям, а также контролировать их соблюдение. Кроме этого, в задачи контролеров будет входить мониторинг соблюдения примерных графиков реализации проектов строительства и надзор за финансовой дисциплиной застройщиков.

Также, с нового года застройщики не смогут работать с инвесторами, не получив предварительно заключения о соответствии требованиям законодательства. Такое заключение будет выдаваться контролером в течение 30 дней с момента направления в его адрес проектной документации (абз. 7 п. 22, абз. 16–19 п. 25 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

А итогом расширения перечня основных требований к застройщикам станет создание и размещение в открытом доступе в интернете единого реестра, включающего сведения о строительных организациях, соответствующих требованиям закона об участии в долевом строительстве (абз. 3, абз. 6 п. 26 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

В новой редакции закона о долевом строительстве требования к финансовой дисциплине застройщиков станут заметно строже. К примеру, Законом № 304-ФЗ вводится понятие целевого использования средств граждан и прямой запрет на нецелевые траты. Кроме того устанавливается личная ответственность руководителей строительных компаний за финансовые нарушения.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Уточняются также пределы использования застройщиками привлеченных денежных средств. Так, с 1 января будущего года будет расширен перечень целей, для достижения которых могут быть потрачены деньги дольщиков. К примеру, помимо прочего, девелоперы получат право возмещать за счет инвестиций траты на выполнение работ по договору комплексного освоения территории.

Также из этих средств могут быть покрыты расходы на подготовку документации по планировке объектов социальной и транспортной инфраструктуры, покрыты проценты по целевым кредитам на строительство и затраты, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве (абз. 12-15 п. 20 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Государственный компенсационный фонд, как подушка безопасности

Дополнительной гарантией защиты прав инвесторов в случае банкротства застройщика может послужить создание государственного компенсационного фонда долевого строительства, который, как это предусмотрено поправками, будет формироваться за счет обязательных отчислений девелоперов (ст. 23.2 закона об участии в долевом строительстве).

При этом размер платежей, которые будут делать застройщики в наполнение фонда, составит не более 1% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации. Как рассказал редакции портала ГАРАНТ.РУ руководитель инвестиционно-девелоперских проектов ГК «МИЦ» Сергей Каверин, планируется, что фонд станет своеобразным аналогом Агентства по страхованию вкладов.

В случае банкротства застройщика из средств фонда будут выделятся средства на завершение строительства объекта. По словам главы Минстроя России Михаила Меня фонд, в соответствии с поручением Президента России, может быть создан уже к 1 декабря текущего года. Кроме того, по словам министра, после начала деятельности компенсационного фонда, нормы закона об участии в долевом строительстве, касающиеся страхования и поручительства банков, постепенно будут отменены.

Между тем Сергей Каверин отмечает, что пока из внесенных последними поправками в закон об участии в долевом строительстве положений этого не следует. Кроме того, для запуска компенсационного механизма потребуется принятие правительством ряда нормативных актов, поэтому представители строительной отрасли пока настороженно относятся к этому нововведению.

«Оценить возможности застройщиков по формированию компенсационного фонда и его наполнению удастся только после закрепления на бумаге всех механизмов, направленных на сбор и расходование его средств. Существует риск, что внесение обязательных платежей в новый фонд приведет к возникновению дополнительных трат застройщика, что в любом случае отразится на цене квадратного метра», – полагает девелопер.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Отопление гаража сравнительный обзор способов отапливать гараж

Градостроительный план земельного участка — ГПЗУ

Очень сложно переоценить полезность этого документа для собственника. Мы рекомендуем просить получать ГПЗУ до покупки земельного участка, тем самым избежав многих неприятных сюрпризов.

На что обратить внимание в ГПЗУ

После получения вам следует внимательно изучить документ на предмет возможных ограничений по использованию земельного участка, их достаточно много, остановимся на основных моментах.

Предельные ( минимальные и ( или ) максимальные ) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, п.2.3

Минимальные отступы
от границ
Указываются минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство запрещено.

Например — от дома до красной линии магистральных улиц, улиц местного значения, проездов — 5м, от дома до границы соседнего участка — 3м. От построек для содержания скота и птицы до соседнего участка — 3м. От прочих построек ( бань, гаражей и др. ) до соседнего участка — 1м. От окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек, расположенных на соседних земельных участках — 6м.

Предельное количество
этажей
Указываются предельное количество этажей и ( или ) предельная высота зданий, строений, сооружений.

Например — до 3 этажей включая цокольный и мансардный этажи. Максимальная высота строений ( до конька крыши ) — 13,6м.

Максимальный процент
застройки
Указывается максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Процент варьируется от 20% до 80% для ИЖС.

Например — 70%

Требования к
архитектурным решениям
Указываются требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства, расположенным в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения

Например — В соответствии с Приказом Минкультуры РФ от 12.08.2016 №1864. ( в ГПЗУ указывается, что разрешено, а что запрещено на таких участках )

Чертеж наглядно представляет информацию о допустимом месте размещения дома – зона, выделенная клетчатой штриховкой.

Дополнительно на чертеже отображаются:

    Границы участка;
  • Красные линии;
  • Водоохранная зона;
  • Придорожные полосы автодорог;
  • Место допустимого размещения объекта;
  • Номера объектов чертежа ГПЗУ;
  • Прибрежная защитная зона;
  • ЗСО II;
  • ЗСО III.

Чертеж так же является основой для оформления

СПОЗУ – схема планировочной
организации земельного участка.

Чертеж градостроительного плана

Виды разрешенного использования

Основные виды разрешенного использования указываются в п 2.2. объект который вы планируете строить, должен находится в этом списке.

Для индивидуального
жилищного строительства
Размещение жилого дома ( дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей ); размещение гаражей и подсобных сооружений
Для личного
подсобного хозайства
Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры ( дома, пригодные для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей ) размещение гаражей и подсобных сооружений

Нашли ли эту запись? Замечательно! Этот участок вам подходит.

Нет?

Смотрим другие пункты:

  • Вспомогательные виды использования
  • Условно разрешенные виды использования

Согласно Градостроительному Кодексу РФ, статьи 37

Вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Если и в этих пунктах нет планируемого объекта, то участок вам не подходит.

Альтернативные формы финансирования проектов долевого строительства

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Помимо новых требований к застройщикам, Закон № 304-ФЗ расширил формы осуществления инвестиционных проектов. Так, в дополнение к возможности заключения договора поручительства по обязательствам, возникающим из договорам участия в долевом строительстве (ст. 15.1 закона об участии в долевом строительстве), вводится альтернативный механизм обеспечения обязательств застройщиков – посредством счетов эскроу.

Согласно новой норме, счет эскроу открывается банком для учета и блокирования денежных средств дольщиков, внесенных в счет уплаты цены договора долевого строительства на срок, равный сроку передачи застройщиком объекта. При этом банк предоставляет застройщику целевой кредит на строительство, достаточный для его завершения.

Следует отметить, что не любой банк сможет осуществить проектное финансирование с использованием этого механизма. Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве получат только одобренные Банком России кредитные учреждения, перечень которых будет публиковаться ежемесячно (абз. 2 п. 16, абз. 4 п. 17 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Между тем, эксперты, отмечая явные плюсы этого механизма привлечения средств дольщиков, в том числе практически полное освобождение дольщиков от рисков срыва срока строительства или банкротства застройщика, отмечают и некоторые его недостатки. Прежде всего это относится к игрокам строительного рынка.

Так, Сергей Каверин полагает, что использование эскроу-счетов ограничивает финансовые возможности как застройщиков, так и участников долевого строительства, а ведущая роль при этом будет отведена банкам, предоставляющим заемные ресурсы под строительство. Таким образом, отмечает эксперт, в принятой редакции поправок практическое осуществление девелоперских проектов посредством счетов эскроу будет всецело зависеть от политики кредитных организаций.

Аналогичной точки зрения придерживается  и председатель Комитета по строительству «Опоры России», президент Группы Компаний «Премьер» Николай Циганов. «Самым главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является, как это ни странно, банк. Банк выдает человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3% и выше.

Далее возвращает эти средства к себе на счета эскроу, и за счет них второй раз на эти же средства кредитует, только теперь застройщика», – недоумевает эксперт. Кроме того, Николай Циганов, видит недоработку законодателя и в том, что не были предусмотрены возможные риски банкротства банков, в которых будут храниться средства дольщиков. Отсутствует и понятный механизм достройки объекта в случае банкротства застройщика, заключает эксперт.

Чертеж градостроительного плана

Помимо вопросов финансовой состоятельности и дисциплины застройщиков авторы закона уделили внимание мерам повышения их информационной открытости. Так, к началу будущего года, всем компаниям, привлекающим средства дольщиков, предписывается создать собственные интернет-сайты, на которых они обязаны будут размещать в открытом доступе широкий спектр информации о себе и о каждом возводимом ими объекте (абз. 3 п. 4 ст. 1 Закона № 304-ФЗ). В частности, девелоперы должны будут опубликовывать следующие документы и сведения:

  • разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, которые были ранее возведены и сданы компанией;
  • разрешение на строительство;
  • заключение экспертизы проектной документации;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
  • проектную декларацию;
  • заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации предъявляемым законом требованиям;
  • проект договора участия в долевом строительстве;
  • фотографии строящихся объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства и т. д. (абз. 5-9, 12 п. 4 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Эти и иные сведения и документы застройщики должны будут разместить на своем сайте в пятидневный срок с момента получения заключения контролирующего органа о соответствии компании предъявляемым требованиям. А фотоматериалы подлежат ежемесячному обновлению (абз. 13 п. 4 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Перечень информации о застройщиках и о возводимых объектах, которую они обязаны будут сообщать в составе проектной декларации, также будет уточнен. Так, более полными станут общие сведения о строительной компании. В состав декларации, помимо прочего, будут включаться данные об адресе интернет-сайта застройщика, о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа компании-девелопера, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении и т. д. Застройщики также получат право сообщать в составе документации и иную информацию о себе (абз. 4, абз. 13 п. 23 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Одновременно, более полно будут раскрываться сведения о проекте строительства. К примеру, в дополнение к имеющейся, застройщики обязаны будут включать в проектную декларацию следующую информацию о:

  • видах возводимых объектов капитального строительства;
  • планируемых элементах благоустройства территории;
  • планируемом подключении к инженерным сетям и размере платы за такое подключение, а также о планируемом подключении к сетям связи;
  • примерном графике реализации проекта строительства, а также об этапах и сроках его реализации;
  • возводимых объектах социальной инфраструктуры и т. д. (абз. 3, абз. 6, абз. 8, абз. 11, абз. 18 п. 24 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Напомним, за опубликование неполной или недостоверной проектной декларации, либо иной информации застройщиком, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа на должностных лиц в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб, а на юридических лиц – от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ).

Эксперты, отмечая очевидные позитивные моменты поправок, полагают, что дальнейшее усложнение процессов подготовки и организации строительства, а главное – обременение застройщиков существенными дополнительными расходами, негативно скажутся на конечной стоимости жилья. «Рынок обязательно отреагирует на изменения законодательства, и результат мы увидим в самое ближайшее время.

К сожалению, мы не ожидаем повышения доступности цен на первичном рынке для клиентов. С другой стороны, положительный эффект может заключаться в повышении благонадежности застройщиков, улучшении качества построенных объектов и соблюдения сроков строительства», – оценивает последствия изменений законодательства Сергей Каверин.

В то же время нельзя не согласиться с тем, что Закон № 304-ФЗ все же стал своеобразным результатом диалога власти и бизнеса. Очевидно, что законодатель, вводя не только ограничительные меры и повышая ответственность застройщиков, но и предлагая альтернативные варианты увеличения надежности инвестиционных проектов, прежде всего в жилищном строительстве, стремился найти баланс между снижением рисков в долевом строительстве и конечной стоимостью жилья.

Все последствия и возможные действия администрации прописаны в ГК РФ Статья 222. «Самовольная постройка»

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки ( пункт 3 ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет ( пункт 4 ).

Оцените статью
MALIVICE.RU
Adblock
detector